Rekonstrukce lokality DUBEČ

Autor: Ing. Jiří Holec, zveřejněno: 16. 09. 2009 10:10 hod., aktualizováno: 07. 03. 2013 14:41 hod.

Partneři projektu:

Park servis Šumava, s.r.o. – autor projektové fiše
Ing. Jiří Holec – reg. manažér (zadavatel fiše)
Ing. arch. J. Borovička – zpracovatel arch. a urb. studie usedlosti
a.i.m. Agentur – poradenství v oblasti investic

Projekt ke stažení:

 rekonstrukce-lokality-dubec.rtf (RTF 86 kB)

Cíl projektu

Projekt Rozvoj venkovské turistiky v lokalitě Dubeč si klade za cíl:

• obnovit a využít hospodářských a zároveň historických budov bývalé zemědělské usedlosti Dubeč – majetku města Nepomuk.
• vytvořit obecní zařízení k podpoře rozvoje podnikání v oblasti malovýroby, specifického obchodu a služeb, tzn. ke vzniku nových pracovních míst
• vytvořit zázemí pro vzdělávací a školící aktivity
• vytvořit stylové veřejné tržiště
• obnovit lokalitu Dubeč z krajinářsko – urbanistického hlediska a opět ji plnohodnotně začlenit do místní hodnotné krajiny
• obnovit původní zemědělský areál usedlosti (patrně z přelomu 18. a 19. stol.) včetně všech jejích doprovodných a pro tuto lokalitu a oblast typických prvků.
• zřídit centrum vzdělávání podnikatelů v oblasti venkovské turistiky, včetně veřejné internetové stanice
• obnovit přístupovou komunikaci (od významné průtahové komunikace Plzeň – České Budějovice E 49) k usedlosti a z města Nepomuk k usedlosti včetně obnovy a údržby doprovodné zeleně
• zajistit ekologicky vhodný provoz usedlosti s využitím biomasy místního původu
• vybudovat napojení na stávající cyklostezku a připravit napojení na jezdecké trasy

Specifické cíle projektu (účel projektu)

Specifické cíle lze konkretizovat následujícím způsobem:

• Rozvoj venkovské turistiky a agroturistiky – rekonstrukcí a novým využitím 2 zemědělských objektů (stáj s podkrovím, stodola, v celkové ploše cca. 1.150 m²), opravou nádvoří, vstupní bran a okolního prostředí.
  
  Realizací projektu vznikne nová ubytovací kapacita s celkovým počtem 111 až 167 lůžek, nová stylová restaurace s kapacitou 70 míst k sezení uvnitř objektu bývalé stáje a 70 místy k sezení na letní terase na nádvoří usedlosti včetně sociálních zařízení a venkovního zahradního bazénu o ploše 40 m². Další rozvoj ubytovací kapacity je navržen mimo vlastní zemědělskou usedlost, a to formou výstavby 7 – 10 dřevěných rekreačních chalup pro cca. 60 osob.
   
• Rozvoj řemeslné výroby na místě stávajícího objektu, který je nutné nahradit novým. Výměra nového objektu je navržena na 550 m², včetně sociálních zařízení.
   
• Rozvoj obchodu znamená přizpůsobení nádvoří usedlosti k provozování aktivit typu: výročních trhů, jarmarků, výstav drobného hosp. zvířat, společenských akcí, výstav, malých festivalů, koncertů, slavností apod.... Kromě úpravy – rekonstrukce celého nádvoří se navrhuje jeho část využít k výstavbě 9 dřevěných stylových prodejních ”stánků” o celkové výměře 210 m², otevřeného ohniště s pergolou s možností provizorního zastřešení o výměře 120 m².
   
• Pro zajištění provozu tohoto areálu je nutné řešit:
  • dopravní obslužnost (rekonstrukce místní komunikace, vytvoření 30 – 60 parkovacích míst)
  • odvodnění části areálu
  • vybudování el. přípojky
  • odkanalizování areálu (vybudování ČOV + odtoku do vodoteče)
  • vybudování nových zdrojů vody
  • zásobování teplem (spalováním biomasy)

Realizací tohoto záměru vznikne 12 – 25 nových pracovních míst.

Popis projektu

Umístění projektu

Projekt je umístěn do jihovýchodní části okresu Plzeň–jih, v jihozápadní části ČR, v nadmořské výšce 510 m n.m.. Tato oblast těsně sousedí s Brdskou vrchovinou a Středočeskou pahorkatinou, je krajinářsky hodnotná.
Přímo lokalitou Dubeč prochází pěší turistická stezka.
Areál bývalé zemědělské usedlosti se nachází v osadě Dubeč vzdálené 1 km od obce Klášter u Nepomuku a severozápadně 3 km vzdálené od města Nepomuk. Nepomuk leží 30 km od Plzně na silnici E 49, směrem na České Budějovice. V příštím roce, po dostavbě dálničního obchvatu Plzně, bude tato lokalita vzdálena cca. 25 km od dálnice D 5: Praha – Plzeň – Rozvadov.

Areál tvoří zemědělská usedlost Dubeč a cca. 40 ha zemědělské půdy.

Celý areál je v majetku města Nepomuk.

Popis lokality

Vlastní zemědělská usedlost, dnes nevyužívaná (pochází ze 16. stol.), je tvořena skupinou tří budov (stáj, stodola, obytná budova) uspořádaných do uzavřeného dvorce. Proluky mezi budovami jsou uzavřené 2 branami (mezi stodolou a stájí a mezi stájí a bývalou obytnou budovou) a rozpadajícím se plotem na terénním zlomu.
Rozměry a umístění jednotlivých objektů je patrné z přiložené architektonické studie zpracované pro potřeby posouzení možností znovuoživení této lokality.

Zemědělské pozemky jsou většinou pronajaty místním zemědělcům k běžnému zemědělskému využití.

Jednotlivé aktivity projektu

Celkové řešení může mít několik variant.

• klasická (venkovská turistika, služby, ubytování a malovýroba ve venkovském stylu)
• prestižní (”kongresová” turistika, golf, jezdectví, lov, lukostřelba, vysoký standart služeb)
• akční skanzen (dobový skanzen s dobovými službami a řemeslnou výrobou, ve stylu zemědělské činnosti přelomu 19. a 20. stol.)
• outdoorová (změna zaměření zavedením několika outdoor– a adventure– aktivit jak pro účely školení, tak i pro volný čas – specializovanou zájmovou činnost).

Výsledek bude ovšem záviset na skutečném záměru investora(ů), kterého se podaří v nabídkové kampani získat. Vlastní preferuje variantu klasickou.

Definitivní výběr investora provede majitel nemovitosti. Ze současného stavu usedlosti, z předpokládaného malého zájmu investorů o tuto lokalitu lze odvozovat i případné finanční pobídky majitele patrně v tomto rozsahu:

• symbolické nájemné,
• předkupní smlouva, jasně podmíněná místně definovanými požadavky majitele, např. vytvořením NPM, dodržením klasického řešení znovuoživení usedlosti, resp. jejího areálu,...
• ochota spoluúčasti (včetně přímé i nepřímé finanční) majitele při řešení některých technických problémů, jako jsou zavedení inženýrských sítí atd.

Podnikatelský plán usedlosti Dubeč

Pří přípravě podnikatelského plánu libovolným provozovatelem či investorem se obecně očekává užší spolupráce se majitelem nemovitosti. Vzhledem k preferenci (dané i návrhem finanční pobídky) „klasické“ varianty využití usedlosti se od provozovatele či investora očekává zavedení následujících činností: (uváděné informace byly převzaty s jiných projektových záměrů Nepomucka, Pošumaví a spol. Fischerreisen)

A) Ubytování:

Ubytování se zde navrhuje vybudovat ve více typech:

• 4 apartmány s celkovou kapacitou 21 lůžek v bývalé obytné části usedlosti,
• 15 hotelových pokojů s celkovou kapacitou 30 lůžek v podkroví bývalé stáje,
• sezónní turistická ubytovna s 58 lůžky v bývalé stodole,

variantně se plánuje ubytování mimo vlastní usedlost v 10 chatkách, á 6 osob, tzn. 60 osob, nebo v 7 chalupách, á 8 osob, tzn. 48 osob.
Celkový plán. Příjem: 14 – 18 mil. Kč.

B) Stravování:

Způsob organizování stravování může v tomto případě sehrát velmi důležitou roli. Stylová česká kuchyně v profesionálním provedení může přilákat návštěvníky jako hlavní atraktivita lokality. Vzhledem k možnostem cca. 70 míst u stolu uvnitř a sezónně cca. dalších 70 míst na nádvoří, lze očekávat v průměru do 100 jídel denně. Architektonická studie počítá s pořízením kuchyně se zázemím pro cca. 200 jídel denně. Předpokládaný roční příjem z této činnosti se může pohybovat okolo 3 mil. Kč.

C) Pořádání společenských a kulturních akcí:

Dalším kritériem výběru potenciálního investora může být jeho ochota podílet se na zajištění řady aktivit souvisejících s rozvojem společenského života. Arch. studie byla vypracována tak, aby bylo možné multifunkčně využívat celé nádvoří o rozměrech cca. 60 × 45 m (s navrženými 9 krytými prodejními stánky).

• stylové jarmarky a specializované prodejní akce
• specializované výstavy
• menší prodejní a předváděcí akce (jednotlivých značek automobilů, zem. techniky, ...)
• reklamní rauty a společenské slavnosti (pivní slavnosti, ochutnávky vín)
• hudební, divadelní a jiná kulturní vystoupení,
• letní umělecké školy na farmě (grafika, sochařství, malba, fotografie, film,... ve spolupráci s uměleckými školami
• ostatní akce.

Roční příjem: cca. o 0,8 mil. Kč.

D) Rozvoj turistiky, rekreačních a sportovních programů

Rozloha a charakter areálu Dubče je vhodná pro sportovní aktivity typu:

• tenis (2 kurty), míčové hry,....
• golf (při klasické verzi znovuoživení usedlosti patrně jen ve výukové podobě)
• lukostřelba – metoda 3M
• venkovní posilovací program, popř. jednoduchá dráha pro celkový rozvoj koordinace a kondice
• hry v přírodě pro rozvoj orientace a zkvalitnění rozhodování
• of–road trasa (pro ter. a SUV automobily hostů, pouze s možností zabezpečení mytí a údržby automobilů v blízkém okolí)
• výuka jízdy na koni (v sousedním hospodářství)
• výuka šermu
• cyklokros
• běh, přespolní běh, kondiční běh.
• sportovní soustředění a kurzy východních bojových umění a technik
• pobyty různých sportovních oddílů a klubů využívajících pobyt v přírodě.

Většina těchto aktivit vyžaduje nakoupit potřebné vybavení, instalovat jednoduchou technickou infrastrukturu či najmutí odborného cvičitele. Příjem z následně poskytnuté služby ubytovaným nelze obecně odhadnout.

E) Rozvoj vzdělávacích aktivit a dalších pobytových programů

Ubytovací zařízení tohoto typu s vlastní restaurací a multimediálním přednáškovým sálem se hodí k organizování mnohých vzdělávacích aktivit.
Obecně se jedná například:

• běžné pobytové odborné semináře a firemní školení
• kurzy (např. jazykové)
• tréninkové pobyty
• odpočinkové a relaxační programy

F) Zavedení drobné venkovské a řemeslné výroby

• ruční výrobu šperků (mat.: dřevo, kůže, drahokamy, polodrahokamy, stříbro,....)
• ruční výrobu drobných předmětů z kůže
• výrobu keramiky a skla, malování na sklo
• řezbářství, košíkářství, tkalcovství
• výroba ručního papíru a předmětů z ručního papíru
• vedení zahradnictví s galérií a s výrobou drobných okrasných předmětů
• ruční dřevovýroba (např. dřevěné nádobí, vázy, dózy, krabice, pouzdra,....)
• nožířská dílna
• umělecké kovářství

Předpokládaný příjem z této nelze činnosti nelze dopředu odhadovat.

Rozpočet projektu

Přehled o celkovém rozpočtu projektu a jednotlivých zdrojích financování.

Tabulka: Rozpočet projektu (v mil. Kč) – modelová verze

KONTAKT

Adresa: Město Nepomuk
nám. A. Němejce 63
335 01 Nepomuk
Telefon: 371 519 712 – sekretariát
Fax: 371 591 422
E–mail: podatelna@urad-nepomuk.cz

Kontaktní osoby:
Václav Kovář, starosta města
Ing. Václav Netušil, tajemník městského úřadu